전세 사기 안 당하는 법
전세 사기, 남 일이라고 생각하면 큰코다친다. 하루에도 수십 명이 눈 뜨고 당한다. 수천만 원에서 억 단위까지 피해가 발생한다. 전세 사기 예방법을 모르면 평생의 재산을 날릴 수도 있다.
먼저, 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본은 부동산의 주민등록증이다. 집주인의 실명을 확인하고, 근저당권이나 가압류가 있는지 본다. 만약 채권이 많다면 위험하다. 집이 경매로 넘어갈 수 있다. 그 전에 세입자가 들어가면 보증금을 못 돌려받는다.
또한, 집주인이 진짜 소유주인지 확인해야 한다. 간혹 사기꾼이 남의 집을 자기 집인 척 한다. 이런 경우 위임장을 위조하거나, 가족이라고 속여 계약을 유도한다.
진짜 주인인지 어떻게 확인할까?
등기부등본에 기재된 이름과 신분증을 대조하자. 신분증 사본만 믿지 말고, 직접 확인하는 것이 안전하다.
요즘은 전세 사기를 막기 위한 앱도 있다. 법원 등기 정보와 연동된 서비스로, 위험 여부를 자동 분석해준다. 예를 들어, “집봄”이나 “피터팬의 좋은방 구하기” 앱이 있다. 이 앱들은 실시간으로 부동산 정보를 제공하고, 사기 가능성이 높은 매물을 걸러준다.
- 등기부등본 확인은 기본이다
- 소유주와 계약자가 같은지 꼭 확인하자
전세 보증금 반환 보장 보험도 가입하자. 한국주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있다. 이 보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 돈을 돌려준다. 단, 일정 조건이 필요하다. 전세 계약 전에 보험 가입 가능 여부를 미리 확인하자.
사례를 하나 들어보자. 2023년 서울 강서구 A씨는 보증금 1억 5천만 원으로 전세를 구했다. 집주인이 된 지 1주일도 안 된 사람이었다. 계약 후 3개월 만에 집이 경매에 넘어갔다. 알고 보니 집주인은 명의만 빌린 사람이었고, 실제 소유주는 사기단이었다. A씨는 보증금을 돌려받지 못했다. 이처럼, 전세 사기는 생각보다 가까이에 있다.
전세 사기를 피하려면 의심부터 해야 한다. 너무 싼 전세, 너무 친절한 중개인, 너무 빠른 계약 유도는 위험 신호다. 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 조언을 받아야 한다. 작은 수고가 수억 원을 지킬 수 있다.
전세계약 안전하게 하는 방법
전세계약은 단순한 계약이 아니다. 수천만 원, 많게는 수억 원이 오가는 큰 거래다. 안전하게 하지 않으면 삶 전체가 흔들릴 수 있다. 그래서 더욱 조심해야 한다. 전세계약을 안전하게 하려면 어떤 점을 살펴야 할까?
우선, 믿을 수 있는 중개업소를 선택하자. 무자격 중개업소나 불법 중개인은 피해야 한다. 반드시 공인중개사 자격증이 있는지 확인하자. 공인중개사 사무소에는 자격증과 등록증이 게시돼 있다. 확인하지 않고 계약하면 분쟁이 생겨도 책임을 묻기 어렵다.
두 번째로는 잔금일과 전입신고일을 일치시키는 것이다.
왜 이게 중요할까?
전입신고와 확정일자를 받는 시점이 보증금 보호의 기준이 되기 때문이다. 잔금을 치르기 전에 전입신고를 하면 안 된다. 계약금만 걸고 전입신고 했다가 문제가 생길 수 있다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 동시에 받자.
계약서 작성도 중요하다. 계약서에는 반드시 특약사항을 넣자. 예를 들어, 집이 경매에 넘어갈 경우 계약을 해지하고 보증금을 우선 반환받는다는 조항이 필요하다. 특약사항은 분쟁 발생 시 중요한 증거가 된다. 중개인이 반대하더라도 당당히 요구하자.
또한, 중개사무소를 통한 계좌로 입금하자. 직접 집주인 계좌로 입금하는 건 위험하다. 사기꾼은 가짜 계좌나 대포통장을 사용한다. 중개사무소 명의의 에스크로 계좌를 이용하면 보다 안전하다.
계약 전, 주변 시세도 반드시 확인하자. 시세보다 턱없이 저렴한 전세는 의심해야 한다. 인터넷 부동산 사이트나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하자. 주변 집의 전세 시세를 비교하면 함정을 피할 수 있다.
마지막으로, 보증금 보호를 위한 “전세보증금 반환보증” 상품에 가입하자. 이 상품은 계약이 정상적으로 종료되지 않아도 보증금을 돌려받을 수 있도록 돕는다. 특히 신축 빌라나 다세대주택은 위험이 크므로 필수다. HUG나 SGI 서울보증 홈페이지에서 신청 가능하다.
안전한 전세계약은 준비에서 시작된다. 꼼꼼한 확인과 서류 검토, 그리고 전문가 조언이 필수다. 계약서에 서명하기 전까지는 항상 의심하고, 질문해야 한다. 그 작은 의심이 큰 피해를 막는다.
전세 계약할 때 가장 중요한 점은?
전세 계약에서 가장 중요한 점은 무엇일까? 단연, ‘보증금 보호’다. 보증금은 세입자의 전 재산이나 다름없다. 이를 지키는 것이 계약의 핵심이다.
보증금을 보호하기 위한 첫걸음은 ‘대항력’이다.
대항력이란 무엇일까?
쉽게 말해, 세입자가 전입신고와 확정일자를 통해 법적인 권리를 갖는 것이다. 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 수 있다. 대항력 확보는 전입신고와 확정일자 두 가지가 모두 필요하다.
예를 들어, B씨는 2022년 7월에 전세 계약을 했다. 계약 직후 전입신고를 하고, 다음 날 확정일자를 받았다. 두 달 뒤 집이 경매에 넘어갔다. 하지만 B씨는 대항력을 인정받아 1억 원의 보증금을 우선 변제받을 수 있었다. 이렇게 대항력은 세입자를 지켜주는 방패다.
다음으로 중요한 건 ‘선순위 권리’ 확인이다. 선순위란 전세권보다 먼저 설정된 권리다. 근저당권, 가압류, 압류 등이 이에 해당한다. 등기부등본을 통해 확인할 수 있다. 선순위 채권이 많으면 보증금 회수가 어려워진다.
세 번째로는 계약서 작성 시 ‘특약사항’을 꼼꼼히 넣는 것이다. 예를 들어, “집이 경매로 넘어가면 계약 무효 및 잔금 반환” 같은 조건을 넣자. 집주인과 중개업자가 반대하더라도 세입자의 권리다.
- 대항력 확보는 보증금 보호의 핵심이다
- 선순위 권리 확인은 필수 절차다
또한, 계약 전 주변 시세와 비교는 필수다. 너무 싼 전세는 함정일 수 있다. 특히 신축 빌라나 전세가율이 높은 지역은 더욱 주의하자. 전세가율이 90% 이상이면 집값 하락 시 보증금 손실 위험이 크다.
마지막으로, 집주인의 신용 상태도 점검하자. 국세 체납 여부, 채무 상태 등을 확인할 수 있다면 더 좋다. 최근엔 원룸·오피스텔을 이용한 전세 사기가 늘고 있다. 특히 사회초년생과 대학생이 주요 타깃이다. 불안한 마음이 들면 전문가 상담을 받아보자.
전세 계약은 단순한 절차가 아닌 종합적인 판단이다. 한 번의 실수가 큰 피해로 이어질 수 있다. 철저한 준비와 정보를 바탕으로 계약을 체결하자. 보증금은 지켜야 할 소중한 자산이다.
전세 계약 시 확인해야 할 서류
전세 계약을 안전하게 하려면 서류 확인이 가장 중요하다. 잘못된 서류 하나가 큰 손해를 부를 수 있다. 그래서 철저하게 준비해야 한다.
첫 번째로 확인해야 할 서류는 등기부등본이다.
등기부등본은 왜 중요할까?
이 서류는 부동산의 모든 권리관계를 보여준다. 소유주가 누구인지, 근저당이나 가압류가 있는지 알 수 있다. 발급은 인터넷 등기소에서 가능하다. 계약 당일 최신 등기부등본을 떼는 것이 좋다.
두 번째는 건축물대장이다. 이 서류는 건물의 구조, 용도, 승인 여부 등을 알려준다. 불법 증축이나 위법 건축물 여부를 확인할 수 있다. 특히 다세대주택이나 빌라는 필수다. 건축물대장은 구청 또는 정부24 홈페이지에서 발급 가능하다.
세 번째는 집주인의 신분증과 인감증명서다. 계약자의 신분이 실제 소유주와 일치하는지 확인해야 한다. 인감증명서는 위임장과 함께 받아야 한다. 위임 계약일 경우 위임장도 진위 확인이 필요하다.
또한, 전입세대열람원도 확인하자. 이 서류는 해당 집에 누가 살고 있는지 보여준다. 집주인이 다른 세입자를 숨기는 경우도 있다. 전입세대열람원을 통해 이중계약 여부를 파악할 수 있다.
마지막으로, 확정일자 부여 받은 전세 계약서를 보관하자. 확정일자는 보증금 보호를 위한 핵심 서류다. 동사무소나 주민센터에서 받을 수 있다. 계약서 원본에 도장을 찍어주는 방식이다.
이 외에도, 전세보증금 반환보증 가입 확인서도 중요하다. 이 서류는 보증보험에 가입되었는지 증명한다. 만약을 대비해 꼭 챙기자. 보증금이 크다면 더더욱 필요하다.
서류는 많지만, 하나하나가 내 돈을 지키는 장치다. 귀찮다고 넘기면 큰 화를 부른다. 집을 보기 전에 미리 서류 목록을 정리해두자. 꼼꼼한 준비가 전세 사기를 막는 가장 좋은 방법이다.