2026 재산세 주택수에 따라 정말 달라질까?

요약

재산세는 원칙적으로 주택 한 채 한 채를 따로 계산하기 때문에, 주택 수가 많다고 해서 세율이 곧바로 올라가지는 않습니다. 다만 1세대 1주택자만 자동으로 받는 특례세율·공정시장가액비율 덕분에 다주택자는 결과적으로 더 많은 재산세를 내게 되는데요, 이 글에서는 재산세와 종합부동산세가 어떻게 다른지, 어떤 경우에 2주택이어도 1주택 특례를 받을 수 있는지, 그리고 2026년 세제개편에서 실제로 바뀌는 건 재산세인지 종부세인지까지 한 번에 정리해 드립니다.

세금 얘기가 나오면 일단 미간부터 찌푸리는 편입니다. 특히 ‘주택 수’라는 단어가 등장하면 반사적으로 긴장하게 되는데요, 뉴스에서 “다주택자 세금 폭탄”이라는 표현을 워낙 많이 봐서 그런 것 같습니다.

그런데 최근 재산세 고지서를 찬찬히 들여다보다가 조금 다른 걸 깨달았습니다. 결론부터 말씀드리면 — 재산세는 원칙적으로 주택 한 채, 한 채를 따로 계산합니다. 재산세 주택수가 세율을 직접 몇 배로 뻥튀기하는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 이야기가 여기서 끝나지는 않습니다. 1세대 1주택자에게만 주는 특례를 다주택자는 받지 못하기 때문에, 결과적으로 세금이 더 나오는 것도 사실이니까요.

그리고 2026년 8월, 정부가 발표한 세제개편안 때문에 이 ‘주택 수’ 이야기가 다시 한번 뜨거워졌습니다. 어디까지가 재산세 얘기고, 어디부터가 종합부동산세(종부세) 얘기인지 오늘 한번 제대로 정리해보겠습니다.

■ 재산세, 왜 이렇게 계산이 복잡하게 느껴질까?

재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택·건물·토지 등을 보유한 사람에게 부과되는 지방세입니다. 국가가 아니라 시·군·구 같은 지방자치단체가 부과하고 걷습니다.

계산 과정은 크게 세 단계를 거칩니다. 먼저 주택 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱해 ‘과세표준’을 만들고, 여기에 4단계 누진세율을 곱해 산출세액을 뽑습니다. 그리고 도시지역에 있는 주택이라면 과세표준의 0.14%에 해당하는 ‘도시지역분’과, 산출세액의 20%에 해당하는 ‘지방교육세’가 추가로 붙어 최종 고지서 금액이 됩니다.

표준 공정시장가액비율은 2026년 기준 주택 60%, 토지·건축물 70%입니다. 다만 1세대 1주택자에게는 별도 신청 없이도 자동으로 훨씬 낮은 특례 비율(43~45%)이 적용되는데요, 이 부분은 뒤에서 따로 다루겠습니다.

표준세율(다주택자·법인·공시가격 9억원 초과 1주택자에게 적용)은 아래와 같은 4단계 누진 구조입니다.

납부는 1년에 두 번 나눠서 합니다. 1기분(연세액의 절반)은 7월 16일부터 31일까지, 2기분(나머지 절반)은 9월 16일부터 30일까지 고지되고 납부되는데요, 산출세액이 20만원 이하라면 7월에 한 번에 전액이 부과됩니다.

혹시 “작년보다 공시가격이 갑자기 확 올랐는데 세금도 그만큼 뛰는 거 아닐까” 걱정하신다면 조금 안심하셔도 됩니다. 세부담 상한제라는 안전장치가 있어서, 공시가격 3억원 이하는 전년 대비 최대 105%(5% 인상), 3억원 초과~6억원 이하는 최대 110%(10% 인상), 6억원 초과는 최대 130%(30% 인상)까지만 오르도록 막아두고 있습니다.

■ “주택 수 많으면 세금 폭탄” — 재산세 얘기일까, 종부세 얘기일까?

여기가 이 글에서 가장 중요한 구분점입니다. 재산세와 종합부동산세는 이름은 비슷해 보여도, 세금을 매기는 원리 자체가 다릅니다.

재산세는 왜 주택 수와 크게 상관없을까?

재산세는 개별 자산, 그러니까 주택 하나하나를 기준으로 과세됩니다. 여러 채를 갖고 있어도 전국 합산 없이, 각 주택의 공시가격을 기준으로 각각 따로 세액을 계산합니다. 다른 주택을 몇 채 더 갖고 있는지는 ‘그 주택 자체’의 세액 계산식(세율이나 공정시장가액비율)에 직접 반영되지 않는다는 뜻입니다.

다만 ‘1세대 1주택자인지 아닌지’ 여부는 특례 적용 대상을 가르는 기준이 됩니다. 이 부분이 바로 다음 장에서 다룰 내용입니다.

종합부동산세는 왜 다를까?

종부세는 국세입니다. 개인이 전국에 보유한 주택의 공시가격을 인별로 모두 합산해서, 일정 기준금액을 초과하는 부분에 대해서만 과세합니다. 그래서 보유 주택 수와 그 합산 가액이 과세 여부와 세율 구간에 직접적으로 큰 영향을 미칩니다. 부과 주체도 다릅니다 — 지자체가 아니라 국세청이 매년 12월에 한 번 부과합니다.

두 세금의 차이를 표로 정리하면 이렇습니다.

정리하면, “주택 수가 많아지면 세금이 확 뛴다”는 통념은 재산세보다는 종합부동산세에 훨씬 강하게 적용되는 이야기입니다. 재산세에서 주택 수가 미치는 영향은 ‘1세대 1주택 특례를 받을 수 있느냐 없느냐’를 결정하는 간접적인 통로를 통해서입니다.

■ 1세대 1주택자만 받는 재산세 특례, 얼마나 차이 날까?

이제 재산세에서 실질적으로 ‘체감 격차’를 만드는 진짜 원인을 볼 차례입니다. 바로 1세대 1주택자에게만 주어지는 세율·공정시장가액비율 특례입니다.

적용 대상은 시가표준액(공시가격) 9억원 이하인 1세대 1주택입니다. 지방세법 제111조의2에 근거 규정이 있습니다. 원래 특례 기준선은 6억원이었는데요, 2021년 공시가격이 전년 대비 19.05%나 급등하면서 6억원 초과~9억원 이하 구간에 있던 공동주택이 전국 37만3천가구에서 59만2천가구로 급증했습니다. 특례 대상에서 밀려나는 가구가 늘어나자 정부가 2021년 7월 지방세법을 개정해 기준선을 9억원으로 넓혔고, 이 기준은 2026년 8월 현재까지 그대로 유지되고 있습니다.

특례세율과 특례 공정시장가액비율

특례를 받으면 세율은 구간별로 0.05%포인트씩 낮아지고, 공정시장가액비율도 표준 60%에서 43~45%로 크게 낮아집니다. 별도로 신청할 필요 없이 요건만 맞으면 자동으로 적용됩니다.

공시가격이 9억원을 넘으면 1세대 1주택자라도 특례를 받지 못하고, 표준세율과 표준 공정시장가액비율(60%)이 그대로 적용됩니다. 여기서 ‘1세대’란 주민등록표상 세대별로 함께 등재된 세대원 전원이 국내에 다른 주택을 소유하지 않은 경우를 말합니다.

2주택이어도 1주택으로 인정받는 경우들

여기서 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 실제로는 2주택 이상을 보유하고 있어도, 특정 조건에 해당하면 ‘1세대 1주택자’로 간주되어 재산세 특례를 그대로 받을 수 있다는 점입니다.

이사 때문에 어쩔 수 없이 잠깐 2주택이 된 분들, 부모님께 집을 물려받은 지 얼마 안 된 분들이라면 이 표를 한번 꼼꼼히 확인해보시길 권합니다. 생각보다 많은 경우가 ‘1주택 취급’을 받을 수 있으니까요.

■ 다주택자 재산세, ‘중과’는 아니지만 부담은 커집니다.

그렇다면 다주택자는 재산세에서 손해를 볼까요. 결론부터 말씀드리면 ‘중과’는 없지만 ‘감면’도 없습니다. 이 미묘한 차이가 실제 체감 세액을 갈라놓습니다.

재산세 자체에는 “2주택이라서 세율이 2배가 된다”는 식의 명시적 중과 구조가 없습니다. 각 주택은 개별과세 원칙에 따라 똑같은 표준세율로 계산될 뿐입니다. 다만 다주택자는 1세대 1주택 특례(낮은 세율, 낮은 공정시장가액비율)를 받지 못하기 때문에, 같은 공시가격의 주택이라도 1주택자보다 다주택자의 재산세가 더 높게 나옵니다. 이건 ‘중과’가 아니라 ‘감면 미적용’의 결과라고 이해하시는 게 정확합니다.

계산으로 확인해보는 격차

말로만 하면 감이 잘 안 오니, 공시가격 5억원 주택 하나를 예로 들어보겠습니다. 1세대 1주택자라면 공정시장가액비율 44%가 적용돼 과세표준이 약 2억2,000만원이 됩니다. 반면 다주택자(또는 공시가격 9억원 초과 1주택자)라면 표준 비율 60%가 적용돼 과세표준이 5억원 × 60% = 3억원으로 계산됩니다.

과세표준만 놓고 봐도 약 8,000만원 차이가 나고, 여기에 적용되는 세율 구간까지 한 단계 높아지기 때문에 재산세 본세만으로도 격차가 벌어집니다. 아래는 공시가격대별로 1세대 1주택 특례를 적용했을 때의 대략적인 재산세 수준을 정리한 표입니다. 실제 세액은 지자체별 조례(탄력세율 적용 여부 등)와 개별 물건 특성에 따라 달라질 수 있는 근사치라는 점을 감안해서 봐주시면 좋겠습니다.

대신 완화되는 양도소득세

흥미로운 지점은, 정부가 다주택자를 보유세 쪽에서는 특례를 안 주는 대신 양도소득세 쪽에서는 오히려 문턱을 낮추고 있다는 겁니다. 2028년까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 완화하기로 했는데요, 2주택자는 기본세율에 더해지는 중과세율을 20%포인트에서 5%포인트로, 3주택자 이상은 30%포인트에서 10%포인트로 낮췄습니다. 2028년에는 각각 10%포인트, 15%포인트로 다시 올라가지만 그래도 현행보다는 낮은 수준을 유지할 계획입니다. 2025년 현재는 이미 조정대상지역 2주택자의 양도세 중과세율이 폐지되고 일반세율이 적용되고 있습니다.

정리하면, 2026년 현재 정책 기조는 “보유세(특히 종부세)는 가액 기준으로 재편하면서 부담을 강화하되, 처분(양도)은 유도하기 위해 양도세 문턱은 낮춘다”는 방향으로 요약할 수 있습니다.

■ 2026년 세제개편, 종부세는 확 바뀌고 재산세는 그대로일까?

2026년 8월 3일, 정부는 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 이번 개편의 최대 이슈는 종합부동산세 세율 체계를 기존 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액(과세표준)’ 기준으로 일원화하는 것입니다. 지금까지는 똑같은 가액이라도 1주택자보다 다주택자에게 더 높은 세율표가 적용됐는데, 이 구분을 없애고 보유 주택 수와 무관하게 하나의 세율표를 적용하는 방향으로 바뀝니다. 다만 단일세율표가 완전히 적용되는 시점은 2028년부터이고, 그전까지는 단계적으로 조정됩니다.

종부세 세율은 다음과 같이 구간별로 오릅니다.

1세대 1주택자에 대한 종부세 기본공제도 손질됩니다. 실거주 1주택자는 공제금액이 현행 12억원에서 14억원으로 올라가는 반면, 실거주하지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮아지고, 다주택자는 그보다 더 축소됩니다. 세부담 상한 역시 조정되는데, 정확한 개편 전후 비교 수치는 자료마다 표현이 조금씩 달라 이 글에서는 “상한 자체가 완화되는 방향으로 조정된다” 정도로만 짚고 넘어가겠습니다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 내년 70%로, 다주택자·조정대상지역 보유자는 2028년까지 80%로 단계적으로 올라갑니다.

그렇다면 재산세는 어떨까요. 결론부터 말씀드리면 재산세에는 ‘주택 수 기준’을 뒤바꾸는 큰 틀의 변화가 이번 개편안에서 확인되지 않습니다. 대신 재산세 도시지역분 비과세 대상 범위를 개선하고, 비수도권·인구감소지역의 취득세·재산세 감면율을 수도권보다 확대하는 등 지역 차등 감면을 강화하는 정도의 부분적인 손질이 이뤄졌습니다. 개정 법률은 2026년 1월 1일부터 시행됐고, 일부 조항은 2026년 7월 1일 또는 2027년 1월 1일부터 순차 시행됩니다.

즉 2026년의 ‘주택 수 기준 폐지’는 재산세가 아니라 종합부동산세 이야기입니다. 재산세의 1세대 1주택 특례(9억원 이하, 세율 0.05~0.35%, 공정시장가액비율 43~45%) 자체는 2026년 8월 현재까지 별도 개정 발표 없이 그대로 유지되고 있습니다.

■ 자주 묻는 질문

Q. 재산세는 집을 많이 가질수록 세율이 계속 올라가나요?

아니요. 재산세는 주택 한 채씩 개별로 계산됩니다. 다른 주택을 몇 채 더 가졌는지가 그 주택의 세율 계산식에 직접 반영되지는 않습니다. 주택 수가 세율 구간에 직접 영향을 주는 쪽은 재산세가 아니라 종합부동산세입니다.

Q. 1세대 1주택자 재산세 특례는 신청해야 받을 수 있나요?

아니요, 별도 신청 없이 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택 요건만 맞으면 자동으로 특례세율과 특례 공정시장가액비율(43~45%)이 적용됩니다.

Q. 일시적 2주택자도 1주택 특례를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 기존 주택을 팔기 전 새 주택을 먼저 취득한 경우, 과세기준일 기준으로 신규주택 취득일로부터 3년이 지나지 않았다면 주택 수 산정에서 제외되어 1세대 1주택자로 간주됩니다.

Q. 2026년 세제개편으로 재산세도 크게 오르나요?

아니요. 이번 개편의 핵심은 종합부동산세를 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택가액’ 기준으로 바꾸는 것입니다. 재산세 자체는 도시지역분 비과세 범위 조정, 지방 감면율 확대 정도의 부분적인 손질에 그쳤습니다.

Q. 다주택자는 재산세를 얼마나 더 내나요?

정확한 배율을 일괄적으로 말하기는 어렵습니다. 다만 같은 공시가격 5억원 주택이라도 1세대 1주택자는 과세표준이 약 2억2,000만원인 반면, 다주택자는 특례를 받지 못해 과세표준이 3억원(공시가격의 60%)까지 올라가 세율 구간 자체가 높아지는 구조입니다.

■ 정리하면

한 줄로 정리하면 이렇습니다. “재산세는 원칙적으로 주택 수와 무관하게 개별 과세되지만, 1세대 1주택 특례를 받을 수 있느냐가 실질적인 체감 세액을 가릅니다.”

주택 수 자체보다 중요한 건 ‘내가 1세대 1주택 요건에 해당하는지’, ‘일시적 2주택이나 상속주택처럼 예외 규정에 해당하지는 않는지’를 확인하는 일입니다. 특히 올해처럼 종부세가 크게 개편되는 시기에는 재산세와 종부세를 헷갈려서 불필요하게 불안해하는 경우도 많으니까요.

혹시 올해 처음 재산세 고지서를 받아보셨거나, 일시적 2주택 상태이신 분이라면 이 글에서 정리한 특례 조건표를 한 번 더 찬찬히 확인해보시길 권합니다. 세금은 몰라서 손해 보는 경우가 생각보다 많으니까요.